Að leigja eða eiga – jöfnum réttinn

Eftir bankahrunið hefur fjöldi fólks misst heimili sín eða er við það að missa þau vegna óyfirstíganlegrar greiðslubyrði sem fall krónunnar og aukin verðbólga hafa orsakað. Þörfin fyrir leigumarkað hefur því aukist til muna og í mörgum tilfellum er ekki hægt að vænta þess að fólk ráði við að greiða markaðsverð á húsaleigu.

Leigumarkaðurinn á Íslandi er að mörgu leyti vanþróaður og óskipulagður og ekki er hugað nógu vel að málefnum leigjenda, enda er hlutfall þeirra sem eiga eigið húsnæði mjög hátt. Víða erlendis, t.d. í Danmörku, er málum öðruvísi háttað og margir kjósa að leigja allt sitt líf í stað þess að fjárfesta í fasteign.

Almennar leiguíbúðir (Almene boliger) í Danmörku eru nokkurs konar félagslegar leiguíbúðir í eigu leigufélaga eða leigufyrirtækja. Byggingarkostnaður við þær er fjármagnaður með styrk frá sveitarfélögunum (14%), í gegnum íbúðalánasjóði (84%) og af tryggingarfé frá leigjendum (2%). Sveitarfélögin ábyrgjast íbúðalán umfram 65% og fá á móti ráðstöfunarrétt yfir 25% af íbúðunum til félagslegs húsnæðis.

Í öllum sveitarfélögum í Danmörku eru almennar íbúðir ætlaðar öllum, en sérstaklega þeim sem ekki ráða við að greiða markaðsleigu. Húsaleigan skal einungis fjármagna afborganir lána og viðhaldskostnað leiguhúsnæðisins. Það þýðir að ekkert félag eða fyrirtæki má hagnast á útleigu íbúðanna. Þar ríkir íbúalýðræði, sem þýðir að íbúarnir ákveða sjálfir hvaða viðhald eða betrumbætur skal farið í hverju sinni. Húsaleiga hækkar því einungis í takt við það.

Almenna leigukerfið hefur það markmið að tryggja framboð af húsnæði fyrir fólk í mismunandi tekjuhópum á viðráðanlegu leiguverði. Kerfið gefur líka lágtekjufólki möguleika á að setjast að á svæðum þar sem mikil eftirspurn er eftir húsnæði. Því má segja að almenna leigukerfið sé hornsteinn í lausn á félagslegum húsnæðisvanda dansks samfélags. Það er þó aðeins lausn ef íbúarnir eru blanda af efnalitlum og efnasterkum fjölskyldum.

Þegar flutt er í almenna leiguíbúð greiðist trygging sem samsvarar 3 mánaða húsaleigu. Hafi leigjandi ekki efni á henni er hægt að fá lán hjá sveitarfélaginu sem þarf fyrst að greiða af eftir 5 ár, ef tekjur eru undir ákveðnu viðmiði. Mjög misjafnt er hve langur biðlisti er eftir húsnæði en hægt er að skrá sig á biðlista frá 15 ára aldri. Einungis er hægt að rifta leigusamningi ef um vanefndir á samningi með ákveðnum hætti er að ræða, til dæmis síendurtekið ónæði, skemmdir á húsnæðinu eða vanskil á leigu.

Samkvæmt húsaleigulögum á Íslandi er aðilum frjálst að semja um upphæð leigunnar og því er í raun ekkert þak á upphæðinni. Algengt er að samið sé um að leiga breytist í takt við vísitöluhækkanir. Húsaleiga er í mörgum tilfellum svo há að ákveðnir hópar í samfélaginu ráða ekki lengur við að greiða hana og oft ekki í neinu samræmi við uppfærslukostnað, viðhald og ávöxtun eignarinnar. Sjá má að þrátt fyrir umtalsverða aukningu leiguhúsnæðis frá bankahruninu helst leiguverð ennþá mjög hátt. Leiguverð á Íslandi þarfnast einfaldlega aðhalds.

Í Danmörku er sérstök nefnd sem metur hvað geti talist eðlilegt og sanngjarnt húsaleiguverð, þar sem ekkert félag eða fyrirtæki má hagnast á útleigunni. Með þessu er spornað við óeðlilega hárri húsaleigu. Nefndin getur úrskurðað að leigusali skuli lækka leigu og endurgreiða ofgreidda leigu ef það á við. Með þessu er gripið fyrir hendur markaðarins, en ástandið í íslensku samfélagi er þannig að það er nauðsynlegt.

Almenn niðurfærsla lána er of kostnaðarsöm og leysir ekki vanda þeirra verst stöddu. Lagt hefur verið til að Íbúðalánasjóður megi selja yfirteknar íbúðir á kaupleigu til 3 ára. Eftir 3 ár býðst leigjanda að kaupa íbúðina og leiga síðustu þriggja ára gengur upp í kaupverðið. Hugmyndin er ekki slæm, en hér er ekki gert ráð fyrir því að leiguverði sé stillt í hóf. Ef fólk vill ekki eða ræður ekki við að kaupa húsnæðið eftir 3 ár er frumvarpið einungis skammtímalausn á húsnæðisvanda þeirra verst stöddu.

Almenna leigukerfið í Danmörku gæti hins vegar verið betri lausn fyrir ríkið til að ráða fram úr vanda skuldsettra heimila, svo ekki sé talað um Íbúðalánasjóðs. Þannig gæti ríkið yfirtekið fjölbýlishús og breytt þeim í almennar íbúðir á viðráðanlegu leiguverði. Á þann hátt væri verið að skapa öryggisnet fyrir fjölskyldur sem ekki ráða við skuldbindingar sínar og eru búnar að missa heimili sín eða eru á barmi þess.