Vilja heimili á markað en ekki upp­boð við nauðungar­sölu

Í frumvarpinu segir að fyrsti flutningsmaður þess sé Ásthildur Lóa Þórsdóttir og aðrir flutningsmenn Jónína Björk Óskarsdóttir, Kolbrún Áslaugar Baldursdóttir, Lilja Rafney Magnúsdóttir, Ragnar Þór Ingólfsson, Sigurður Helgi Pálmason og Sigurjón Þórðarson. Þannig eru allir þingmenn Flokks fólksins, utan þeirra sem sitja í ríkisstjórn, flutningsmenn frumvarpsins.

Frumvarpið var fyrst lagt fram árið 2024 á 154. löggjafarþingi. Þá fluttu það allir þingmenn Flokks fólksins auk Píratans Arndísar Önnu Krístínardóttur Gunnarsdóttur.

Áfram verði heimild til uppboða

Í greinargerð með frumvarpinu segir að með því séu lagðar til nokkrar breytingar sem lúti að endurbótum laga um aðför og nauðungarsölu, gerðarþolum í hag. 

Í fyrsta lagi sé lagt til að við bætist ný grein þegar um nauðungarsölu á íbúðarhúsnæði, sem sé jafnframt lögheimili gerðarþola, sé að ræða, þar sem meginreglan við nauðungarsölu slíkra eigna verði sala á almennum markaði. Þó verði heimild til sölu á uppboði umræddra eigna enn til staðar að beiðni gerðarþola eða samkvæmt heimildum sýslumanns. Meginreglan við nauðungarsölu á öðrum eignum haldist óbreytt þar sem áfram verði nauðungaruppboð. 

Í öðru lagi séu ýmsir tímafrestir tengdir nauðungarsölu lengdir gerðarþola í hag, til dæmis í sambandi við frest gerðarþola til að bregðast við greiðsluáskorun, eða hvenær nauðungarsala eða önnur lögmæt ráðstöfun á grundvelli fjárnáms megi fara fram án samþykkis gerðarþola.

Heimilt en ekki almenna reglan

Þá segir að með setningu núgildandi laga um nauðungarsölu frá árinu 1991 hafi undantekning frá meginreglu eldri nauðungaruppboðslaga verið lögfest, og þar með hafi gerðarþola eða gerðarbeiðanda verið heimilt að óska eftir því að nauðungarsala á eign gæti farið fram á almennum markaði. Tilgangur nauðungarsölu hafi frá öndverðu miðast við þá hagsmuni kröfuhafa að fá fullar efndir sinnar kröfu. Eitt af markmiðum laganna sé þó jafnframt að stuðla að því að sem hæst verð fáist fyrir eignir við nauðungarsölu, enda sé líklegra að kröfuhafi fái fullar efndir ef eign selst á sem hæstu verði. 

Við gerð frumvarpsins sé auk þess horft til sjónarmiða og hagsmuna skuldara við nauðungarsölu á fasteignum þannig að þeir standi uppi með minni skuldir, enda sé verið að selja lögheimili skuldara í flestum tilvikum.

Frumvarpshöfundar núgildandi laga um nauðungarsölu hafi talið að fyrirkomulag eldri laga um nauðungaruppboð, þar sem almenn sala eignar var ekki lögfest, hefði ekki leitt til þess að almennt fengist lágt verð fyrir eignir við nauðungarsölu og að það stangaðist á við skoðanir margra þeirra sem komu nærri framkvæmd á þessu sviði. 

Enn fremur komi fram í greinargerð með frumvarpinu að það væri nánast ógerlegt að staðreyna hvort eða að hvaða marki skoðanir um lágt söluverð eigna við uppboð gætu átt við rök að styðjast. Þetta stafaði af því að ekki væri unnt að komast að niðurstöðu í þessum efnum nema með því að bera saman söluverð talsverðs fjölda eigna á nauðungarsölu á mismunandi stöðum á landinu við það verð sem mætti áætla með áreiðanlegum hætti að hefði fengist fyrir sömu eignir í frjálsum viðskiptum. Það sé nánast ómögulegt að staðreyna framangreindar staðhæfingar og það sé jafnframt ónauðsynlegt þar sem eftir setningu laga um nauðungarsölu megi hæglega finna dæmi um eignir sem voru seldar á uppboði á verði sem var í engu samræmi við fasteignamat og í kjölfarið seldar á almennum markaði á töluvert hærra verði.

Taka mál Jakubs sem dæmi

Máli sínu til stuðnings tína þingmennirnir til nokkur slík dæmi. Í fyrsta lagi nefna þeir dómsmál frá árinu 2019, þar sem fasteign hafi verið seld á uppboði á 45 milljónir króna þar sem Landsbankinn var hæstbjóðandi, en nokkrum dögum áður hafi fasteignin verið metin á 64,5 milljónir króna. Minna en tveimur árum síðar hafi fasteigning svo selst á 75,9 milljónir króna.

„Annað dæmi er mál öryrkja í Reykjanesbæ frá 2023 þegar gerðarþoli þurfti að una því að fasteign hans, sem var metin á 57 milljónir króna seldist á nauðungaruppboði fyrir 3 milljónir króna en einungis eitt boð barst í eignina.“

Þar vísa flutningsmennirnir til máls Jakubs Polkowskis en eins og Vísir greindi frá í sumar var hús hans selt á 78 milljónir króna, 26 sinnum meira en fékkst fyrir það á uppboði.

Þá vísa flutningsmenn til máli úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála þar sem boð Íbúðalánasjóðs í fasteign á uppboði árið 2009 sem hljóðaði upp á eina milljón var samþykkt en sjóðurinn hafi átt veð í fasteigninni. Nokkru síðar hafi eignin verið metin á níu milljónir króna. 

„Svo má benda á úrskurð úrskurðarnefndar velferðarmála í máli nr. 72/2021, en eftir uppboð hafði fasteignasali á vegum Íbúðalánasjóðs metið eign á 22 milljónir króna en eignin var seld sjóðnum á 5 milljónir króna. Stuttu á eftir seldi sjóðurinn eignina á 27 milljónir króna sem var um 5 milljónum króna hærra en það einhliða mat sem sjóðurinn byggði á.“

Taka mál Ásthildar Lóu ekki sem dæmi

Flutningsmennirnir sleppa öðru umtöluðu máli sem sneri að sölu heimilis á uppboði í upptalningu sinni. Það er mál Ásthildar Lóu sjálfrar og eiginmanns hennar. 

Málið má rekja til þess að árið 2017 var hús hjónanna selt á uppboði. Að sögn þeirra var ekki gert ráð fyrir fyrningu vaxta upp á 10,7 milljónir og þau höfðuðu mál til heimtu þeirra milljóna.

Eftir að þau höfðu þegar keypt húsið til baka af bankanum, fyrir hundrað þúsund krónum meira en þau keyptu það á tólf árum áður, sýknaði Héraðsdómur Reykjavíkur íslenska ríkið af öllum kröfum hjónanna.

Átta heimili seld á almennum markaði á tíu árum

Þá segir í greinargerðinni að í svari dómsmálaráðuneytisins við fyrirspurn um nauðungarsölur hafi komið fram að á árunum 2013 til 2023 hafi einungis átta sinnum verið gefin út afsöl vegna fasteigna sem seldar voru á nauðungarsölu á almennum markaði á öllu tímabilinu, en samtals hafi verið gefin út 4.140 afsöl vegna fasteigna sem seldar voru á framhaldsuppboði á sama tímabili. 

Hér sé um 0,2 prósenta hlutfall að ræða og greinilegt að úrræðið sé verulega vannýtt. Í þessu skyni megi einnig benda á skýrslu um nauðungarsölur á Íslandi frá árinu 2010, þar sem leitað hafi verið upplýsinga um framkvæmd nauðungarsölu og leitað til tveggja sýslumannsembætta, sýslumannsins á Akureyri og sýslumannsins í Reykjavík. 

„Samkvæmt skýrslunni seldust 90 prósent allra fasteigna sem seldar voru á nauðungaruppboði í umdæmi sýslumannsins á Akureyri á árunum 2001 til 2009 fyrir lægra verð en sem nam fasteignamati. Sömuleiðis kom fram í skýrslunni að yfir 60 prósent eigna í umdæmi sýslumannsins í Reykjavík seldust á nauðungarsölu á árunum 2007 til 2009 á verði langt undir þágildandi fasteignamati sömu eigna. Ekki er ljóst hvort lágt hlutfall sölu á almennum markaði stafi af því að gerðarbeiðendum hafi ekki verið kynnt úrræðið nægilega vel eða hvort gerðarbeiðendur telji almennt að úrræðið verði þeim ekki hagstætt.“

Ljóst þyki að þrátt fyrir þá meginreglu nauðungarsölu að kröfuhafi fái fullar efndir krafna sinna þá hljóti meðalhófssjónarmið að vega þungt svo að fasteign skuldara, sem er heimili hans, sé ekki seld langt undir markaðsvirði hennar. Þá hljóti einnig rík réttlætis- og sanngirnissjónarmið að mæla gegn því að kaupendur geti hagnast mikið eins og sést hafi í ákveðnum tilfellum þar sem nauðungaruppboð hafi leitt til margfalt lægra söluverðs eignar en telja mætti að hefði fengist með sölu á almennum markaði.

Nauðungarsölur geti tekið lengri tíma

Loks segir í greinargerðinni að helsta markmiðið með frumvarpinu sé að við nauðungarsölu verði almenn sala á markaði meginregla í tilvikum íbúðarhúsnæðis sem sé jafnframt lögheimili gerðarþola, í staðinn fyrir að vera undantekning sem gerðarþoli eða gerðarbeiðandi þurfi að óska sérstaklega eftir. 

Með þessu sé komið í veg fyrir að eignir geti selst á uppboði ef gerðarþoli bregst ekki nægilega hratt við um að krefjast þess að sala fari fram á almennum markaði. Óhætt sé að segja að þótt sala á almennum markaði heppnist ekki alltaf þá leiði breytingin vafalaust til þess að færri eignir seljist á verði sem nemur aðeins broti af markaðsvirði og fasteignamati, eins og sést hafi í ákveðnum tilvikum þegar uppboð hafa verið haldin.

Áhrif frumvarpsins verði því helst þau að nauðungarsala geti tekið lengri tíma þar sem telja megi að sala á almennum markaði taki yfirleitt lengri tíma en sala með uppboði. Það verði engu að síður heimilt fyrir sýslumann að falla frá sölu á almennum markaði samkvæmt ákvæðum laga um nauðungarsölu. 

Auk þess lengist tími nauðungarsölu vegna rýmri fresta gerðarþola til að bregðast við, sem þyki þó réttlætanlegt með hliðsjón af því hversu íþyngjandi nauðungarsala fasteignar geti verið fyrir skuldara.