Þú þarft ekki alltaf lægri vexti til að spara milljónir á hús­næðis­lánum

Aurbjörg kynnti nýlega tvær lausnir sem hjálpa fólki að svara þessari spurningu. Önnur greinir tækifæri til að endurfjármagna lán sem þegar eru til staðar, ekki aðeins fasteignalán heldur líka bílalán, yfirdrátt, skammtímalán og önnur lán. Hin hjálpar fólki að finna hagkvæmustu leiðina þegar taka þarf nýtt lán. Báðar lausnirnar eru aðgengilegar í Aurbjörg Plús.

Lausnirnar gera meira en að bera saman vexti og lánakjör. Þær skoða heildarmyndina og reikna hvaða lán eða samsetning lána hentar best miðað við fjárhagsstöðu, greiðslugetu og markmið hvers og eins.

Hér eru þrjú dæmi um tækifæri sem geta komið í ljós þegar lánin eru skoðuð með þessum hætti.

Úr óverðtryggðu í verðtryggt og skuldlaus 16 árum fyrr

Lántaki með óverðtryggt húsnæðislán til 30 ára opnar Endurfjármögnunarbestun Aurbjargar, velur lánið sitt og setur sér það markmiðið að lágmarka heildarkostnað.

Niðurstaðan kemur honum á óvart. Hagkvæmasta leiðin reynist vera verðtryggt lán til 14 ára. Það gengur gegn þeirri fyrirframgefnu hugmynd margra að verðtryggð lán beri að forðast.

En bestunin hefur enga skoðun á einstökum lánategundum, reiknar einfaldlega hvaða leið kemur best út. Þegar lánstími, greiðslugeta og heildarkostnaður eru metin saman kemur í ljós að verðtryggða lánið er hagkvæmara í þessu tilviki.

Munurinn er verulegur: Lántakinn verður skuldlaus 16 árum fyrr og heildarkostnaður lækkar um rúmlega 29 milljónir króna.

Mánaðarleg greiðslubyrði verður vissulega hærri en af verðtryggðu láni til lengri tíma. Einnig væri hægt að halda óverðtryggða láninu og greiða reglulega aukalega inn á það, með svipuðu greiðsluflæði og sambærilegri niðurstöðu. Fyrir marga getur þó verið einfaldara og raunhæfara að velja strax styttri lánstíma en að treysta á að aukagreiðslum verði sinnt næstu 14 árin.

Dæmið miðast við 9,4% óverðtryggða vexti, 4,3% verðtryggða vexti og 5,6% verðbólgu

Að kaupa sína fyrstu eign

Ungt par hefur fundið íbúð sem það langar að kaupa. En þá vaknar stóra spurningin: Hvernig eiga þau að fjármagna kaupin og hvaða lán henta þeim best?

Fyrsta skrefið í Lántökubestun Aurbjargar er að áætla greiðslugetu þeirra. Þau setja inn tekjur heimilisins, sparnað, önnur lán og útgjöld og merkja við að um fyrstu kaup sé að ræða. Útreikningurinn tekur þá mið af reglum Seðlabankans, þar á meðal því að fyrstu kaupendur mega verja hærra hlutfalli tekna sinna í afborganir lána.

Næst skrá þau íbúðina sem þau hafa augastað á og hversu háa innborgun þau geta lagt fram. Þau velja síðan markmiðið sitt, í þessu tilviki lægsta núvirta kostnað og merkja við þá banka og lífeyrissjóði sem koma til greina.

Á örfáum mínútum fá þau fjórar tilbúnar lánaleiðir, raðaðar eftir því hversu vel þær falla að markmiði þeirra. Þau sjá hvaða lán þau gætu tekið, hjá hvaða lánveitendum og á hvaða kjörum. Þau sjá einnig áætlaðar mánaðargreiðslur, heildarkostnað og hvenær þau gætu orðið skuldlaus.

5 milljónir fyrir framkvæmdir með endurfjármögnun

Íbúðareiganda langar að endurnýja eldhúsið og baðherbergi og þarf fimm milljónir til þess að fjármagna framkvæmdirnar. Fyrsta hugsunin er að taka viðbótarlán ofan á lánin sem hann er þegar að greiða af.

Í Endurfjármögnunarbestun Aurbjargar kannar hann hvort hagkvæmara sé að endurfjármagna lánin og bæta framkvæmdaupphæðinni við heildarfjármögnunina. Bestunin tekur mið af núverandi lánum, veðrými eignarinnar og þeirri mánaðargreiðslu sem hann ræður við og reiknar út hagkvæmustu leiðirnar.

Niðurstaðan er ekki enn eitt lánið, heldur nokkrar leiðir þar sem framkvæmdaféð er fléttað inn í heildarfjármögnun heimilisins. Fyrir hverja leið sér hann áætlaðar mánaðargreiðslur, heildarkostnað og hvenær hann verður skuldlaus.

Í sumum tilfellum hækkar mánaðargreiðslan minna en ætla mætti. Það getur meðal annars gerst þegar hækkun fasteignaverðs hefur bætt veðhlutfallið og eldri lán eru endurfjármögnuð á hagstæðari kjörum.

Hægt að finna tækifæri þótt vextir séu háir

Það er freistandi að halda að ekkert sé hægt að gera við lánin sín á meðan vextir eru háir. En það er ekki alltaf rétt. Stundum liggur sparnaðurinn ekki í vaxtalækkuninni sjálfri heldur í því hvernig lánin eru sett upp.

Lán eru ekki bara vextir. Þau eru líka lánstími, veðhlutfall, greiðslubyrði, verðtrygging, greiðslugeta og samspil fleiri skulda. Þegar allt þetta er skoðað saman geta komið í ljós tækifæri sem sjást ekki í hefðbundnum vaxtasamanburði.

Það er einmitt þar sem Lántökubestun og Endurfjármögnunarbestun Aurbjargar koma inn. Í stað þess að sýna notandanum langan lista af mögulegum lánum reikna þær hvaða leið hentar best miðað við stöðu og markmið hvers og eins. Sumir vilja lækka mánaðargreiðslurnar, aðrir heildarkostnaðinn og en aðrir vilja verða skuldlausir sem fyrst.

Niðurstaðan getur komið á óvart. Stundum borgar sig að halda núverandi láni. Í öðrum tilfellum borgar sig að endurfjármagna, stytta lánstímann eða blanda saman ólíkum lánategundum. Sem dæmi getur styttra verðtryggt lán verið hagkvæmara en lengra óverðtryggt lán. Stundum er besta leiðin blanda af nokkrum lánum.

Þetta er ný nálgun á íslenskum lánamarkaði. Ekki bara samanburður, heldur bestun. Spurningin er ekki lengur aðeins „Hvaða lán eru í boði?“ heldur „Hvaða lán hentar mér best?“

Því þegar kemur að lánum getur rétt samsetning skipt milljónum!