Endur­greiðsla vegna við­halds er fjár­festing til fram­tíðar

Umræða um húsnæðismál snýst gjarnan um hversu margar íbúðir við byggjum og hvað kosti að byggja þær. Það er skiljanlegt. En við megum ekki gleyma húsunum sem þegar standa og fólkinu sem í þeim býr.

Þau hús þurfa viðhald. Þök eldast, gluggar láta undan, málning veðrast og sprungur myndast í múr og steypu. Kostnaðurinn lendir á eigendunum. Þar skiptir endurgreiðsla virðisaukaskatts vegna viðhaldsvinnu raunverulegu máli.

Samkvæmt uppfærðum upplýsingum Samtaka iðnaðarins fyrirhugar ríkisstjórnin að lækka endurgreiðslu virðisaukaskatts vegna vinnu manna á verkstað úr 35% í 20%. Þetta nær bæði til nýbygginga og viðhalds íbúða og myndi hækka kostnað þeirra sem eru að byggja og halda húsnæði sínu við.

Sem byggingafræðingur og múrarameistari tel ég mikilvægt að umræðan nái lengra en til nýbygginga. Við þurfum líka að ræða hvernig við varðveitum þau verðmæti sem þegar eru til og gerum fólki kleift að sinna nauðsynlegu viðhaldi.

Viðhald sem bíður hverfur ekki

Þegar húsfélag frestar viðhaldi hverfur þörfin ekki. Hún bíður og getur vaxið á meðan.

Sprunga sem hægt er að gera við tímanlega getur orðið leið fyrir vatn inn í byggingarhluta. Málning sem ekki er endurnýjuð getur misst verndargildi sitt og undirlagið farið að skemmast. Leki sem fær að halda áfram getur kallað á viðgerðir langt umfram þann stað þar sem vatnið kom upphaflega inn.

Ekki verður allt tjón fyrirbyggt. En tímanlegt og rétt unnið viðhald getur komið í veg fyrir að afmarkað verkefni verði að umfangsmikilli og kostnaðarsamri framkvæmd.

Þess vegna er varasamt að gera viðhald dýrara. Lægri endurgreiðsla eykur greiðslubyrði eigenda og getur orðið til þess að framkvæmdum sé frestað. Þá er hætt við að reikningurinn verði enn hærri þegar loks er ráðist í verkið.

Eitt húsfélag, 27 íbúðir og milljónir í viðbót

Tökum raunverulegt dæmi af einu verkefni hjá viðhaldsverktaka fyrir húsfélag með 27 íbúðum. Verkið nam 120 milljónum króna án virðisaukaskatts. Miðað við 65% vinnuhlutfall nam vinnuhlutinn 78 milljónum króna og virðisaukaskattur af honum 18,72 milljónum.

Í „Allir vinna“ átakinu árið 2020 var endurgreiðsla virðisaukaskatts af endurgreiðsluhæfri vinnu við íbúðarhúsnæði hækkuð úr 60% í 100%. Það náði meðal annars til viðhalds og endurbóta. Samanburður við fulla endurgreiðslu byggist því á fyrirkomulagi sem áður hefur verið í gildi.

Sé miðað við að öll vinnan í dæminu uppfylli skilyrði endurgreiðslu fengi húsfélagið 18,72 milljónir króna til baka við fulla endurgreiðslu. Við 35% endurgreiðslu fengi það 6,55 milljónir en við 20% aðeins 3,74 milljónir.

Munurinn á fullri endurgreiðslu og 20% endurgreiðslu er því tæpar 15 milljónir króna í þessu eina verki. Það jafngildir um 555 þúsund krónum á hverja íbúð að meðaltali.

Fyrirhuguð lækkun úr 35% í 20% ein og sér myndi auka kostnað húsfélagsins um rúmar 2,8 milljónir króna, eða 104 þúsund krónur á hverja íbúð að meðaltali. (Raunveruleg greiðslubyrði hvers eiganda fer eftir kostnaðarskiptingu innan húsfélagsins)

Eigendur fá ekkert meira fyrir þessa peninga. Verkið er það sama og viðhaldsþörfin óbreytt. Þetta er viðbótarreikningur á heimilin vegna þess að þau ráðast í að halda sameiginlegri eign sinni við.

Endurgreiðslan getur ráðið úrslitum

Í húsfélagi þarf fólk með ólíkan fjárhag að taka sameiginlega ákvörðun. Sumir geta greitt sinn hlut strax. Aðrir þurfa að safna fyrir honum eða afla fjármögnunar. Nauðsynleg framkvæmd getur því dregist þótt þörfin sé öllum ljós.

Endurgreiðsla virðisaukaskatts lækkar nettókostnað við vinnuna og getur auðveldað húsfélagi að ráðast í verkið. Hún leysir ekki allan fjármögnunarvanda, en getur skipt sköpum þegar ákvörðunin stendur tæpt.

Fyrirsjáanleiki skiptir einnig máli. Húsfélög þurfa að geta gert viðhaldsáætlanir, byggt upp framkvæmdasjóð og forgangsraðað yfir nokkur ár. Stöðugar reglur um endurgreiðslu styðja slíka áætlanagerð. Skerðing hennar getur hins vegar kollvarpað forsendum sem eigendur hafa miðað við.

Skráð vinna og neytendavernd

Endurgreiðslan skapar fjárhagslegan hvata til að kaupa vinnu með reikningi. Það styður skráð viðskipti, rekjanleika og heilbrigða samkeppni.

Reikningur einn og sér tryggir þó ekki góð vinnubrögð. Til þess þarf skýra verklýsingu, hæfa verktaka, viðeigandi eftirlit og eftirfylgni. Skráð viðskipti eru hins vegar mikilvægur grunnur að því að hægt sé að sjá hver vann verkið, hvað var keypt og hvað var greitt.

Við eigum að styrkja þetta umhverfi. Húsfélög þurfa að varðveita verklýsingar, upplýsingar um efni, ljósmyndir og gögn um úttektir ásamt reikningunum. Þannig verður til viðhaldssaga sem nýtist eigendum og þeim sem síðar koma að húsinu.

Slík gögn geta sparað tíma og kostnað við næstu ástandsskoðun, magntöku og útboð. Þau auðvelda einnig nýjum eigendum að átta sig á því hvað hefur verið gert og hvað er fram undan. Þar fara hagsýni og neytendavernd saman.

Reikningurinn lendir líka á skattgreiðendum

Viðhald snýst ekki aðeins um heimili landsmanna. Ríki og sveitarfélög þurfa líka að halda við skólum, heilbrigðisbyggingum og öðrum fasteignum sínum.

Þótt endurgreiðsludæmið hér að framan miðist við íbúðarhúsnæði gildir sama grundvallarhugsun um opinberar byggingar: Sé nauðsynlegu viðhaldi frestað getur það orðið umfangsmeira og kostnaðarsamara síðar. Sá viðbótarkostnaður lendir að lokum á skattgreiðendum.

Tímanlegt viðhald er því hagsmunamál okkar allra. Það varðveitir notagildi bygginga og getur lengt líftíma byggingarhluta. Þegar tekst að halda þeim lengur í notkun getur það jafnframt dregið úr efnisnotkun og úrgangi vegna endurnýjunar.

Viðhald er fjárfesting í því sem við eigum

Viðhaldsverkefni skapa vinnu fyrir iðnaðarmenn og fyrirtæki. Þegar hægir á nýbyggingum geta þau hjálpað til við að viðhalda atvinnu og fagþekkingu, um leið og nauðsynlegum verkefnum er sinnt.

Ekki er þar með sagt að aukin endurgreiðsla borgi sig sjálfkrafa að fullu fyrir ríkissjóð. Það þarf að meta með gögnum. En slíkt mat verður að ná lengra en til fjárhæðarinnar sem ríkið endurgreiðir. Skoða þarf einnig áhrif á framkvæmdavilja, skráð viðskipti, atvinnu og ástand húsnæðis.

Mín afstaða er skýr: Ekki ætti að lækka endurgreiðslu virðisaukaskatts vegna viðhaldsvinnu og uppbyggingar á íbúðarhúsnæði. Að lágmarki ætti að halda núverandi hlutfalli og meta sérstaklega ávinning þess að taka aftur upp fulla endurgreiðslu vegna slíkrar vinnu.

Við þurfum að byggja nýjar íbúðir. Við þurfum jafnframt að gera fólki kleift að halda þeim sem fyrir eru í góðu ástandi.

Það er ábyrg meðferð verðmæta heimilanna. Stjórnvöld eiga að auðvelda fólki að sinna viðhaldi tímanlega og draga þannig úr þörf fyrir umfangsmeira og kostnaðarsamara viðhald síðar.

Höfundur er byggingafræðingur og múrarameistari.