Það að eignast eigið íbúðarhúsnæði er jákvætt fyrir flesta einstaklinga, þó svo að það geti verið fínt að leigja húsnæði til skemmri tíma, til dæmis vegna náms eða tímabundinnar vinnu. Þeir sem eldri eru vita líka að skuldlaust eigið húsnæði bætir lífskjör þegar farið er á eftirlaun.
Eitt af því sem haldið er fram þessa dagana er að gangi Ísland í Evrópusambandið og taki í kjölfarið upp evru í stað krónu þá muni kostnaður við að eignast íbúðarhúsnæði lækka. Skýringin er sögð sú að vextir sem greiddir eru af húsnæðislánum í evrum séu lægri en vextir sem greiddir eru af húsnæðislánum í krónum. Það eitt og sér er alveg rétt. Vextir í evrum eru víðast lægri en vextir í krónum, að minnsta kosti eins og stendur hvað sem síðar kann að gerast. Það er hins vegar rangt að draga þá ályktun að þess vegna muni fjárbinding við að eignast íbúðarhúsnæði verða lægri.
Nú er auðvitað ekki gefið að þótt Ísland gangi í ESB getum við eða viljum við taka upp evru strax í kjölfarið. Ef vilji okkar stendur til þess, þó svo að það sé ýmislegt sem mælir gegn því að gera það enda hafa Svíar, Pólverjar og Tékkar dregið að taka upp evru vegna ókosta hennar, þá þurfum við fyrst að ná fram ýmsum breytingum á samfélagi okkar.
Það verður lítið sem ekkert svigrúm til „leiðréttinga“ á launum tiltekinna starfsstétta í slíku umhverfi.
Erfiðast verður líklega að ná samstöðu um að takmarka launahækkanir í landinu hverju sinni við framleiðnivöxt hagkerfisins + 1-2% árlega. Með því er átt við allar launahækkanir, ekki aðeins uppgefna prósentu á hækkun grunnlauna, heldur einnig allar breytingar á launaflokkum, vaxtaálagi, kostnað við styttingu vinnutíma, launaskrið, o.sv.fr. Og það verður lítið sem ekkert svigrúm til „leiðréttinga“ á launum tiltekinna starfsstétta í slíku umhverfi. Segjum sem svo að samfélag okkar fallist á slíkar breytingar á vinnumarkaðinum, sem myndu leiða til lægri verðbólgu og lægri vaxta krónunnar, óháð því hvort við göngum í ESB og Ísland tæki í kjölfarið upp evru. Hvað gerist þá á húsnæðismarkaði?
Verðmyndun íbúðarhúsnæðis ræðst af fjölmörgum þáttum framboðs og eftirspurnar. Ef við horfum á eftirspurnarhliðina, þá eru það í grunninn þrír þættir sem ráða mestu um verðmyndun:
1. Kaupmáttur launa: Hækki laun þá hækkar verð íbúðarhúsnæðis að jafnaði um mjög svipað hlutfall að öðru óbreyttu, enda hafa mögulegir kaupendur meira fjármagn til að verja í húsnæðiskaup og þeir eru í raun að keppa við hvora aðra um þær fasteignir sem eru í boði.
2. Atvinnuleysi: Aukist atvinnuleysi þá dregur það hratt úr eftirspurn eftir íbúðarhúsnæði og það leiðir til lækkunar fasteignaverðs, því þeir sem eru án atvinnu draga sig út af kaupendamarkaði. Að sama skapi hækkar verð húsnæðis þegar atvinnustig hækkar og enn meira þegar uppgangur í hagkerfinu dregur nýja íbúa (innflytjendur) inn á markaðinn.
3. Vaxtastig og aðgengi að lánsfé: Lækki vextir þá hækkar fasteignaverð, oftast þannig að heildarupphæð vaxta og afborgana höfuðstóls verður nokkuð svipuð og áður en vextir lækkuðu og allur þorri fólks heldur áfram að verja svipuðu hlutfalli af ráðstöfunartekjum sínum í vexti og afborganir – vaxtakostnaðurinn lækkar og höfuðstólsgreiðslan hækkar. Þetta gerðist til dæmis á Spáni, Írlandi og í Portúgal þegar evra var tekin upp – í raun leiddi upptaka evru til fasteignaverðbólu í þessum löndum sem síðan sprakk í kjölfar bankakreppunnar fyrr tæpum tveimur áratugum.
Lækki vextir þá hækkar fasteignaverð, oftast þannig að heildarupphæð vaxta og afborgana höfuðstóls verður nokkuð svipuð og áður en vextir lækkuðu.
Lægri vextir leiða því til hækkunar húsnæðisverðs, sem þýðir líka að sú upphæð sem fyrstu kaupendur þurfa að leggja fram sem eigið fé hækkar. Það getur líka tekið lengri tíma að safna fyrir fyrstu útborgun, því innlánsvextir í evrum eru nálægt því að vera engir eða aðeins brot úr prósenti. Enda er það svo að íbúar Evrulanda eru að jafnaði eldri en Íslendingar þegar þeir eignast sitt fyrsta íbúðarhúsnæði.
Höfundur er fjárfestir, hefur starfað og búið í nokkrum löndum og er með meistaragráðu í alþjóðasamskiptum.
