Tafla á villi­götum

Athugasemd við vaxtaútreikninga Agnars Tómasar Möller

Agnar Tómas Möller segir í grein sinni „Vextir á villigötum” að erfitt sé að rökstyðja tölur mínar um 4,5–5,5% raunvexti nýrra íbúðalána á Íslandi.

Vandinn er einfaldur: tölur mínar eiga við íbúðalán heimilanna. Taflan sem Agnar notar til að hrekja þær sýnir ávöxtunarkröfu ríkisskuldabréfa. Vextir ríkissjóðs og vextir heimilanna eru ekki sami hluturinn.

Þegar Agnar snýr sér síðan að íbúðalánunum sjálfum staðfestir greinin meginniðurstöðu mína. Hann segir fastvaxta íbúðalán á Íslandi bera „á bilinu 3,6% til 4,4% verðtryggða vexti (raunvexti)“, samanborið við „um 1,4% raunvexti evrópskra íbúðalána í Þýskalandi, Frakklandi og Spáni”. Hann gefur sér að raunvaxtamunur íbúðalána í krónum og evrum sé „um 2,5 prósentustig” og að evrópskur lántakandi á 25 ára jafngreiðsluláni greiði „um 22% minna að raunvirði yfir líftíma lánsins”. Efri mörk hans, 4,4%, eru aðeins 0,1 prósentustigi frá 4,5% tölunni sem ég notaði. Fullyrðingin sem átti að vera „erfitt að rökstyðja” er því nánast endurtekin í greininni sjálfri.

Tölur mínar eru ekki ágiskun. Þær byggjast á opinberum gögnum Seðlabanka Íslands og Seðlabanka Evrópu um ný íbúðalán. Í apríl 2026 voru samningsbundnir raunvextir nýrra verðtryggðra íbúðalána 4,56% samkvæmt gögnum Seðlabanka Íslands. Efri talan, 5,5%, á við óverðtryggðu lánin: þau báru 9,2% nafnvexti í sama mánuði, sem samsvarar um 5,5% raunvöxtum miðað við verðbólguvæntingar. Í aðalútreikningnum notaði ég 4,5%. Ég valdi varfærnari töluna, sem lesa má beint úr lánasamningunum sjálfum, til að ýkja ekki muninn.

Á evrusvæðinu var samræmd vísitala Seðlabanka Evrópu um lántökukostnað nýrra íbúðalána 3,44% í sama mánuði. Miðað við 2,65% verðbólguspá framkvæmdastjórnar ESB eru það um 0,8% raunvextir í miðdæminu. Grein mín um vaxtamál, sem tengd er að neðan, sýnir einnig niðurstöður sem miða við aðrar forsendur.

Mynd 1 sýnir hvað þessar opinberu tölur þýða fyrir fjölskyldu sem tekur nýtt 60 milljóna króna jafngreiðslulán til 25 ára. Dæmið ber ekki saman tvo ólíka lánasamninga heldur sama íslenska verðtryggða jafngreiðslulánið, reiknað við tvenns konar raunvexti á verðlagi 2026. Á íslensku raunvöxtunum, 4,5%, er fyrsta mánaðargreiðslan um 333 þúsund krónur: 225 þúsund fara í vexti til bankans og 108 þúsund í eignamyndun. Við evru-raunvextina, 0,8%, er greiðslan um 220 þúsund krónur: 39 þúsund í vexti og 181 þúsund í eign. Sama fjölskyldan greiðir því 113 þúsund krónum meira á mánuði með krónunni. En á sama tíma eignast hún þó minna í íbúðinni sinni í hverjum mánuði miðað við raunvexti evrunnar.

Grein mín sem fjallar um þessa mynd, öll gögn, forrit og útreikningar eru öllum opin; slóðir fylgja að neðan.

Eitt reikningsatriði í grein Agnars skiptir þó máli. Hann segir að fjölskylda sem nýtur evruvaxta í stað krónuvaxta greiði um 22% minna yfir líftíma lánsins, „eða rétt undir eitt prósent á ári”. Fyrri talan er rétt, sú seinni ekki. Á jafngreiðsluláni er greiðsla sem er 22% lægri yfir líftímann 22% lægri í hverjum einasta mánuði, öll 25 árin. Þarna er ekkert eftir til að deila með 25. Mynd 2 sýnir hvað þetta þýðir þegar allt er lagt saman. Af 60 milljóna króna láni greiðir fjölskyldan um 100 milljónir að raunvirði yfir lánstímann á íslensku raunvöxtunum en um 66 milljónir við evru-raunvextina. Höfuðstóllinn er sá sami í báðum tilvikum; allur munurinn liggur í vöxtunum, sem eru um 40 milljónir með krónunni en um 6 með evrunni. Fjölskyldan greiðir því um 34 milljónum króna meira á verðlagi 2026. Það er

meira en helmingur af upphaflega láninu. „Rétt undir eitt prósent á ári” hljómar kannski eins og smáaurar. 34 milljónir eru það ekki.

Og þetta veltur ekki á mínum tölum heldur blasir við samkvæmt tölum Agnars sjálfs. Gefum okkur miðju bils þeirra krónuvaxta sem hann miðar við, það er 4,0%, og 1,4% vexti í evrum. Þá er greiðslan um 317 þúsund krónur á krónuvöxtum en 237 þúsund á evruvöxtum. Munurinn er um 80 þúsund krónur á mánuði, tæp milljón á ári, öll 25 árin.

Engin ábyrg greining getur lofað að hvert íslenskt lán færist samstundis á evrumeðaltalið. Þess vegna birti ég vaxtabil, næmnisreikninga og allar forsendur. En jafnvel þótt allar tölur Agnars séu teknar óbreyttar stendur meginniðurstaðan: raunvextir íslenskra íbúðalána eru umtalsvert hærri og greiðslubyrðin miklu þyngri.

Ávinningurinn af evrukjörunum kann að virðast fjarlægur. Reynslan sýnir þó að hann skilar sér ekki aðeins þegar evran er komin í umferð. Eins og rakið er í grein minni sem tengd er að neðan skilar hann sér löngu áður. Þetta er vegna þess að vextir endurspegla væntingar markaða um framtíðarhorfur. Vextir taka að lækka um leið og stjórnvöld hafa sett fram trúverðuga áætlun um upptöku evru.

Höfundur er prófessor í hagfræði við Brown-háskóla.

Grein mín um vaxtamál í heild (PDF)

Gögn, forrit og útreikningar