Svona lítur fyrsti húsnæðispakki ríkis­stjórnarinnar út

Forsætisráðherra, félags- og húsnæðismálaráðherra og fjármálaráðherra kynntu húsnæðispakkann á blaðamannafundi í Fram-heimilinu í Úlfarsárdal á fimmta tímanum.

Í honum felist aðgerðir sem fjölgi íbúðum, lækki verð og geri húsnæðisstuðning markvissari. Þá verði dregið úr hvata til að safna íbúðum og ráðist í tímabæra tiltekt í húsnæðiskerfinu.

Með þessum aðgerðum vonast ríkisstjórnin til að skapa svigrúm fyrir Seðlabanka Íslands til að meta á ný hvort slaka megi á lánþegaskilyrðum bankans. Þá hefur ríkisstjórnin þegar hafið vinnu í samráði við Seðlabankann til að eyða óvissu á lánamarkaði í kjölfar dóms Hæstaréttar í svokölluðu vaxtamáli.

Gera meira hraðar í húsnæðismálum

Á fundinum kom fram að ríkisstjórnin ætlaði vegna ófyrirséðra áfalla í atvinnumálum ekki að gera meira hraðar að svo stöddu til að herða aðhald í ríkisfjármálum. Nýlegt fall flugfélagsins Play og erfiðleikar í iðnaði á Bakka og Grundartanga eru meðal nýlegra áfalla í atvinnulífinu.

„Hins vegar munum við gera meira hraðar í húsnæðismálum, eins og við höfum sagt – til að tryggja fólki öruggt húsnæði um leið og við vinnum gegn verðbólgu,“ segir Kristrún Frostadóttir forsætisráðherra.

„Aðgerðir okkar stuðla að uppbyggingu fleiri íbúða og að sanngjarnara húsnæðis- og leiguverði,“ segir Inga Sæland félags- og húsnæðismálaráðherra.

„Við erum að fjölga íbúðum með hærri stofnframlögum, fleiri hlutdeildarlánum, stórfelldri einföldun regluverks og nýju hverfi í Úlfarsárdal. Við erum að útfæra séreignarsparnaðarleiðina þannig að allir íbúðareigendur geti nýtt heimildina í 10 ár. Þetta úrræði verður markvissara með því að beina stuðningnum sérstaklega til fólks á fyrstu árum þess á húsnæðismarkaði. Um leið sköpum við skattalega hvata til að fjölga íbúðum á markaði, ráðumst í tiltekt í stjórnsýslu húsnæðismála og drögum skipulega úr vægi verðtryggingar á Íslandi.“

Vaxtamálin valda óvissu

Talsverð óvissa ríkir á lánamarkaði í kjölfar dóms Hæstaréttar í máli tveggja lántakenda á hendur Íslandsbanka, þar sem skilmálar um breytilega vexti á óverðtryggðu láni voru dæmdir ólögmætir.

Ekki bætir úr skák að enn bíða þrjú sambærileg, en þó ólík, mál meðferðar hjá Hæstarétti. Þangað til að dómar verða kveðnir upp í þeim er alls óljóst hvers konar skilmála bankar mega skrifa inn í lánasamninga sína. Reikna má með dómi í fyrsta málinu af þremur um miðjan desember.

Landsbankinn hefur þegar gert töluverðar breytingar á lánum sínum og beðið er viðbragða hjá Íslandsbanka og Arion banka sem hafa tímabundið stöðvað veitingu verðtryggðra íbúðalána.

„Alvarlegustu afleiðingarnar af dómi Hæstaréttar í vaxtamálinu eru mikil óvissa um lánveitingar til íbúðakaupa til skemmri tíma litið. Við viljum eyða þeirri óvissu í nánu samráði við Seðlabankann. Sú vinna er þegar hafin og við bindum vonir við að henni ljúki á næstu dögum,“ segir Daði Már Kristófersson fjármálaráðherra.

Hægt verði að birta vaxtaviðmið sem geti legið til grundvallar verðtryggðum lánum á breytilegum vöxtum.

„Þessi aðgerðapakki snýst allur um að tryggja nægt framboð af húsnæði á hóflegu verði til að fylla upp í það gat sem er á húsnæðismarkaði og koma í veg fyrir neikvæð áhrif á íbúðauppbyggingu.“

Hækka stofnframlög og auka viðbótarframlag

Í tilkynningu frá ríkisstjórninni segir að almenna íbúðakerfið hafi fjölgað leiguíbúðum á viðráðanlegu verði. En á undanförnum árum hafi kerfið ekki virkað sem skyldi því að stofnframlög ríkisins hafi ekki gengið til uppbyggingar nema að hluta.

„Með því að hækka stofnframlög til húsnæðisfélaga án hagnaðarsjónarmiða úr 30% í 35% er stuðlað að því að framlögin gangi út og stuðli að fleiri almennum íbúðum. Þá verður viðbótarframlag ríkisins vegna íbúða fyrir námsmenn, öryrkja og félagsíbúða sveitarfélaga hækkað úr 4% í 5%.“

Þá á að einfalda regluverk verulega til að auðvelda byggingu húsnæðis á viðráðanlegu verði.

„Ríkisstjórnin hyggst ráðast í stórfellda einföldun á regluverki til að svara þessu kalli – meðal annars með því að einfalda byggingarreglugerð, með skilvirkara byggingareftirliti og með einni gátt fyrir stafræn byggingarleyfi í Mannvirkjaskrá HMS.“

Róttækar breytingar á byggingareftirliti

Ný byggingarreglugerð verði markmiðsdrifin.

„Gert er ráð fyrir að fyrsti kafli nýrrar reglugerðar verði kynntur á vef HMS í nóvember og að vinnunni ljúki næsta vor. Stefnt er að því að tæknilegar útfærslur fari úr reglugerðinni og þess í stað verði settar fram leiðbeiningar sem unnar eru í samstarfi við fagaðila.“

Jafnframt verði efnisreglum fækkað til að auðvelda og flýta íbúðauppbyggingu. Róttækar breytingar séu fyrirhugaðar á byggingareftirliti.

„Gert er ráð fyrir að byggingarstjórakerfið verði lagt niður og að byggingareftirlit færist frá byggingarfulltrúum sveitarfélaga til fagaðila undir hatti óháðra skoðunarstofa. Með breytingunni yrði létt verulega á störfum byggingarfulltrúa. Þá verði núverandi starfsábyrgðartryggingar aflagðar og sérstök byggingargallatrygging tekin upp í staðinn, að danskri fyrirmynd. Þetta mun auðvelda neytendum að fá úrlausn sinna mála þegar gallar koma í ljós.“

Með stafrænni umsóknargátt HMS verði hægt að sækja um byggingarleyfi hvar sem er á landinu í gegnum netið. Samskipti verði einfölduð og afgreiðslufrestur styttist með aukinni sjálfvirkni.

Hraða uppbyggingu 4000 íbúða

Ríkisstjórnin stefnir að því að hraða uppbyggingu á 4000 íbúða hverfi í Úlfarsárdal sem verði í höndum sérstaks innviðafélags að loknum samkeppnisviðræðum sem Reykjavíkurborg hyggst auglýsa á næstu vikum.

„Þetta byggir á nýrri nálgun sem Reykjavíkurborg hefur þróað með verkalýðshreyfingunni og í samtali við félags- og húsnæðismálaráðuneytið. Meginforsenda verkefnisins er að íbúðirnar muni að mestu leyti henta ungu fólki og fyrstu kaupendum. Ríkið mun koma að þessari uppbyggingu meðal annars með stofnframlögum til uppbyggingar almennra íbúða og með veitingu hlutdeildarlána.“

Hlutdeildarlán hjálpi fyrstu kaupendum að eignast íbúð en hlutdeildarlánakerfið hafi þó ekki virkað sem skyldi.

„Úthlutanir hafa verið of stopular, fjármögnun ótrygg og skilyrði fyrir veitingu lánanna of þröng. Þá hafa byggingarverktakar ekki treyst sér til að byggja íbúðir sérstaklega inn í úrræðið vegna þessa ófyrirsjáanleika.“

Framlög til hlutdeildarlána hækkuð

Til að greiða leið fyrstu kaupenda að húsnæðismarkaðnum verði hlutdeildarlánin fest í sessi og gerð skilvirkari.

„Framlög til hlutdeildarlána verða hækkuð úr 4 milljörðum króna í 5,5 milljarða svo fleiri fái lán. Til að tryggja fyrirsjáanleika og skilvirkni verða hlutdeildarlánin veitt í hverjum mánuði og komið verður á samningum milli stjórnvalda og byggingaraðila um byggingu hagkvæmra íbúða inn í kerfið.“

Þá verði lántökuskilyrðin rýmkuð svo fleiri eigi þess kost að taka hlutdeildarlán. Þannig megi tryggja hlutdeildarlánakerfi sem virki.

Séreign skattfrjáls gerð varanleg til tíu ára

Fjöldi fólks hefur frá árinu 2014 nýtt sér heimild fyrir fyrstu kaupendur sem og almenna heimild til að ráðstafa séreignarsparnaði skattfrjálst inn á höfuðstól íbúðalána. Þessi almenna heimild hefur verið framlengd til eins árs í senn en einnig hafa komið fram tillögur um að afnema heimildina.

„Nú verður heimildin til að ráðstafa séreign skattfrjálst inn á íbúðalán gerð varanleg og fyrirsjáanleg – þannig að allir eigendur íbúða geti nýtt sér hana í 10 ár að hámarki. Með þessum hætti verður stuðningurinn um leið markvissari þar sem hann rennur í auknum mæli til fólks á fyrstu árum þess á húsnæðismarkaði.“

Þá verði efnt til samráðs um leiðir til að auka séreignarsparnað almennings þannig að fleiri geti átt kost á að nýta sér skattfrjálsa ráðstöfun séreignarsparnaðar inn á íbúðalán. Fjármálaráðherra muni á næstunni leggja fram tillögur þar að lútandi.

Draga úr skattfrelsi íbúðasafnara

Ríkisstjórnin segir ýmsa hvata til staðar hjá hinu opinbera sem beini sparnaði fólks inn á húsnæðismarkað í stað annarrar fjárfestingar sem styðji betur við verðmætasköpun.

„Slíkir hvatar eru bæði skattalegir og í regluverki í húsnæðiskerfinu sjálfu. Með því að draga úr hvatanum til að safna íbúðum er unnið gegn þenslu á húsnæðismarkaði og háu húsnæðisverði. Á sama tíma er það gert eftirsóknarverðara fyrir fólk að fjárfesta með hætti sem styður betur við verðmætasköpun.“

Í þessum fyrsta húsnæðispakka ríkisstjórnarinnar séu nokkrar aðgerðir í þessa veru.

„Dregið verður úr skattfrelsi söluhagnaðar fólks sem á margar íbúðir frá og með 1. janúar 2027. Með þessum tímafresti gefst tækifæri til aðlögunar. Í reynd er söluhagnaður íbúðarhúsnæðis nú nær alfarið undanþeginn skattlagningu. Aðeins 0,2% af söluhagnaði einstaklinga af íbúðarhúsnæði var skattlagður árið 2024. Þá verður dregið úr afslætti frá fjármagnstekjuskatti vegna leigutekna sem fer úr 50% afslætti í 25%.“

Heimilt að leggja álag vegna auðra lóða

Á undanförnum árum hafi sveitarfélög kallað eftir heimildum til að hvetja til íbúðauppbyggingar á byggingarlóðum sem þegar hafi verið úthlutað. Vesturbuggt í Reykjavík er dæmi um lóð sem staðið hefur árum saman óhreyfð en langþráð skóflustunga að uppbyggingu var tekin á dögunum.

„Þegar verðhækkanir eru á fasteignamarkaði getur skapast hvati til að fresta íbúðauppbyggingu á lóð sem þegar hefur verið úthlutað. En á meðan verður sveitarfélagið af væntum tekjum vegna útsvarsgreiðslna og annarra umsvifa sem fylgja fleiri íbúum. Þess vegna verður sveitarfélögum nú heimilað að leggja álag á fasteignagjald á byggingarlóðir sem eru látnar standa auðar í þéttbýli.“

Mikilvægt sé að árétta að aðeins sé um að ræða heimild til þessa en ekki skyldu.

Leiguverð geti ekki hækkað fyrstu tólf mánuði

Samkvæmt frumvarpi sem liggur fyrir Alþingi um skráningarskyldu leigusamninga verður komið í veg fyrir að leiguverð sé hækkað á fyrstu tólf mánuðum tímabundinna leigusamninga.

„Áfram verður þó heimilt að vísitölutengja ótímabundna leigusamninga. Fyrir Alþingi liggur einnig frumvarp sem takmarkar skammtímaleigu, á borð við útleigu á Airbnb, við lögheimili og eina aðra fasteign utan þéttbýlis. Í því frumvarpi er einnig kveðið á um að ótímabundin rekstrarleyfi til skammtímaleigu í íbúðarhúsnæði umfram 90 daga verði gerð tímabundin innan 5 ára.ׅ“

Stefnt er að því að draga með skipulegum hætti úr vægi verðtryggingar á Íslandi. Það verði þó ekki gert nema með góðum fyrirvara og þannig að önnur lánaform geti komið í staðinn.

„Ríkisstjórnin mun því bregðast hratt við stöðunni á lánamarkaði í kjölfar dóms Hæstaréttar í vaxtamálinu svokallaða en um leið mun fjármála- og efnahagsráðuneytið vinna og kynna tillögur um að vægi verðtryggðra íbúðalána verði minnkað með nýjum reglum um lágmarkshraða afborgana sem taki gildi frá og með 1. janúar 2027.“

Sameining stofnana

Frumvarp um skráningarskyldu leigusamninga verður lögfest.

„Með skráningu leigusamninga fást loks nauðsynlegar upplýsingar um leigumarkaðinn, meðal annars um þróun leiguverðs og tegund og lengd leigusamninga, sem nýtast munu aðilum leigusamninga við samningsgerð sína – ekki síst við ákvörðun leiguverðs en einnig til að undirbyggja upplýstar ákvarðanir stjórnvalda við stefnumótun í málaflokknum og að auðvelda eftirlit með svartri leigustarfsemi og búsetu í óviðunandi húsnæði.“

Stefnt sé að afgreiðslu frumvarps um sameiningu Skipulagsstofnunar og HMS á Alþingi í vetur til að allur ferillinn frá skipulagi til fullbúins mannvirkis verði á höndum einnar stofnunar.

„Þá verður hægt að tryggja eina stafræna lausn sem fylgir uppbyggingu allt frá skipulagsáætlun yfir í afmörkun lands, útgáfu byggingarleyfis og allt til skráningar mannvirkja. Þetta skapar veruleg tækifæri og einfaldara verður fyrir hagaðila og almenning að fá yfirsýn yfir fyrirhugaðar framkvæmdir í landinu. Þannig má einnig stytta afgreiðslutíma mála og ákvarðanataka framkvæmdaraðila, almennings og stjórnvalda verður upplýstari og skilvirkari.“

Þá standi til að selja hluta lánasafns Húsnæðissjóðs og nýta þá fjármuni til að lækka skuldir ríkisins.

„Unnið er að greiningu á því hvaða lán henti til sölu en áformin eiga ekki að hafa áhrif á lántaka. Lánasafn Húsnæðissjóðs er umtalsvert og í fyrstu áformum er horft til þess að selja lán að andvirði 80 til 120 milljarða króna. Lánsfjárþörf ríkissjóðs minnkar sem því nemur.“